Sau giai đoạn tăng nóng từ năm 2024 đến đầu 2025, thị trường căn hộ thứ cấp tại TP.HCM và Hà Nội đã chững lại từ đầu năm 2026. Tại TP Thủ Đức, giá căn hộ từng đạt gần 100 triệu đồng mỗi m² vào tháng 4/2026, nhưng từ hơn một tháng nay không còn tăng, thậm chí nhiều chủ nhà phải giảm giá để bán nhanh. Tình hình tương tự xảy ra ở quận 7, Bình Thạnh cũ và một số khu vực tại Hà Nội, nơi giao dịch giảm 48% so với quý trước và 7% so với cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân chính được chỉ ra là lãi suất ngân hàng tăng cao, khiến người mua vay gặp áp lực trả nợ, trong khi nhiều nhà đầu tư chưa nhận nhà phải bán lỗ do không đủ dòng tiền duy trì hợp đồng. Một bộ phận người mua trước đó với giá thấp đang bán chốt lời, nhưng lượng giao dịch thành công sụt giảm rõ rệt.

Theo Batdongsan.com.vn và One Mount Group, nhóm khách hàng thực sự có nhu cầu ở giảm xuống, trong khi nhà đầu tư ngắn hạn rút lui. Thị trường hiện nghiêng về các sản phẩm pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và mức giá hợp lý. Dù giá chưa giảm sâu, xu hướng thận trọng cho thấy khả năng hấp thụ đang suy yếu rõ rệt so với thời điểm sôi động năm 2025.